MA 马 MA 马 MAK 麦 MAN 文 MAN 民 MAN 汶
MAN 曼 MAN 问 MAN 敏 MAN 雯 MAN 万 MAN 旻
MANG 孟 MANG 萌 MAO 茂 MAR 马 MEI 眉 MEI 美
MEI 媚 MEI 微 MEI 薇 MEI 镁 MIN 冕 MING 名
MING 明 MING 铭 MING 鸣 MIU 妙 MIU 苗 MO 毛
MO 巫 MO 武 MO 武 MO 舞 MO 慕 MOK 莫
MOOK 木 MOON 满 MUI 妹 MUI 梅 MUK 牧 MUNG 梦
NAM 男 NAM 南 NAM 岚 NAM 楠 NANG 能 NAR 娜
NEI 妮 NEUNG 娘 NG 五 NG 伍 NG 吴 NG 梧
NGA 雅 NGAI 艾 NGAI 倪 NGAI 毅 NGAI 霓 NGAI 魏
NGAI 艺 NGAN 晏 NGAN 雁 NGAN 韧 NGAN 银 NGAN 颜
NGAU 牛 NGO 娥 NGO 敖 NGO 傲 NGON 岸 NIE 乃
NIN 年 NING 宁 NING 柠 NUI 女
O 敖 OI 蔼 ON 安 ON 铵 OR 柯 PAK 北
PAK 白 PAK 百 PAK 伯 PAK 柏 PAK 珀 PANG 彭
PANG 鹏 PAT 毕 PAU 包 PEI 丕 PIK 碧 PIK 璧
PIN 卞 PING 平 PING 屏 PING 炳 PING 萍 PING 骋
PING 苹 PIU 标 PO 布 PO 步 PO 波 PO 保
PO 宝 POK 博 POK 璞 PONG 庞 POO 布 POON 本
POON 潘 PUI 沛 PUI 佩 PUI 培 PUI 裴 PUI 钡
PUN 彬 PUN 潘 PUN 嫔 PUN 滨
SAI 世 SAI 西 SAI 细 SAI 茜 SAM 三 SAM 森
SAN 山 SANG 生 SAU 秀 SAU 修 SE 畲 SECK 石
SEE 施 SEI 四 SEK 石 SHAN 珊 SHE 畲 SHEK 硕
SHEUNG 尚 SHEUNG 湘 SHEUNG 嫦 SHEUNG 裳 SHEUNG 双 SHI 仕
SHIH 施 SHING 成 SHING 城 SHING 盛 SHING 胜 SHING 诚
SHING 铖 SHIU 萧 SHP 十 SHU 书 SHU 舒 SHU 树
SHUEN 孙 SHUK 淑 SHUM 岑 SHUM 沈 SHUN 信 SHUN 纯
SHUN 淳 SHUN 舜 SHUN 顺 SHUN 逊 SI 士 SI 史
SI 自 SI 施 SI 师 SI 时 SIK 式 SIK 锡
SIM 婵 SIN 仙 SIN 倩 SIN 单 SIN 善 SIN 羡
SIN 冼 SIN 仙 SIN 蒨 SING 升 SING 成 SING 承
SING 星 SING 圣 SING 声 SIT 薛 SIU 小 SIU 少
SIU 兆 SIU 邵 SIU 笑 SIU 绍 SIU 诏 SIU 肇
SIU 韶 SIU 啸 SIU 萧 SIU 劭 SO 素 SO 苏
SUEN 孙 SUEN 楦 SUEN 璇 SUET 雪 SUI 水 SUI 萃
SUI 瑞 SUI 穗 SUM 心 SUM 沈 SUM 芯 SUM 深
SUM 琛 SUN 申 SUN 辛 SUN 新 SUN 燊 SUNG 宋
SUNG 崇 SZE 司 SZE 思 SZE 施 SZE 斯 SZE 丝
SZE 诗 SZE 锶
TAI 大 TAI 弟 TAI 邸 TAI 娣 TAI 泰 TAI 带
TAI 棣 TAI 戴 TAK 特 TAK 得 TAK 德 TAM 谈
TAM 谭 TAN 丹 TAN 陈 TANG 邓 TAO 杜 TAT 达
TAU 土 TAU 窦 TIM 添 TIM 甜 TIN 天 TIN 田
TIN 钿 TING 丁 TING 廷 TING 定 TING 亭 TING 庭
TING 婷 TING 鼎 TING 霆 TING 渟 TIP 迭 TIT 铁
TO 杜 TO 徒 TO 桃 TO 淘 TO 都 TO 滔
TO 道 TO 图 TO 涛 TO 韬 TONG 唐 TONG 棠
TONG 汤 TSAM 沁 TSANG 曾 TSANG 增 TSE 谢 TSIM 詹
TSO 灶 TSO 曹 TSOI 蔡 TSUI 徐 TSUI 崔 TUEN 段
TUEN 端 TUNG 冬 TUNG 同 TUNG 彤 TUNG 东 TUNG 桐
TUNG 通 TUNG 栋 TUNG 童 TUNG 筒 TUNG 董 TUNG 腾
TYE 戴
UNG 莺
VONG 黄
WAH 华 WAH 桦 WAH 烨 WAH 骅 WAI 位 WAI 威
WAI 为 WAI 韦 WAI 伟 WAI 尉 WAI 帏 WAI 惠
WAI 渭 WAI 苇 WAI 维 WAI 慧 WAI 慰 WAI 纬
WAI 蔚 WAI 卫 WAI 蕙 WAI 怀 WAI 炜 WAI 玮
WAI 鏸 WAN 尹 WAN 允 WAN 芸 WAN 云 WAN 温
WAN 运 WAN 环 WAN 韵 WAN 蕴 WAN 薀 WANG 王
WANG 宏 WANG 泓 WANG 纮 WAT 屈 WING 永 WING 泳
WING 咏 WING 荣 WING 颖 WO 和 WO 胡 WON 旺
WONG 王 WONG 汪 WONG 黄 WONG 煌 WOO 胡 WOOD 活
WOON 垣 WOON 奂 WOON 媛 WOON 焕 WOON 缓 WU 胡
WU 湖 WU 护 WUI 会 WUN 桓 WUT 屈

YAM 任YAM 钦 YAM 荫 YAN 人 YAN 仁 YAN 因
YAN 昕 YAN 欣 YAN 胤 YAN 恩 YAN 殷 YAN 茵
YAN 寅 YAN 殷 YAN 甄 YAN 忻 YANG 杨 YAO 邱
YAT 日 YAT 逸 YAT 溢 YAU 友 YAU 尤 YAU 有
YAU 佑 YAU 攸 YAU 邱 YAU 幽 YAU 柔 YAU 游
YAU 优 YAU 筱 YEE 一 YEE 二 YEE 以 YEE 伊
YEE 圯 YEE 儿 YEE 宜 YEE 怡 YEE 治 YEE 倚
YEE 椅 YEE 贻 YEE 意 YEE 义 YEE 绮 YEE 仪
YEE 谊 YEE 颐 YEE 懿 YEE 苡 YEI 熙 YEN 殷
YEUK 约 YEUK 若 YEUNG 洋 YEUNG 扬 YEUNG 阳 YEUNG 杨
YI 依 YI 尔 YICK 易 YIK 亦 YIK 奕 YIK 益
YIK 亿 YIK 翼 YIM 严 YIM 艳 YIN 卉 YIN 妍
YIN 言 YIN 彦 YIN 然 YIN 贤 YIN 燕 YIN 燃
YING 邢 YING 映 YING 盈 YING 英 YING 瑛 YING 影
YING 莹 YING 凝 YING 应 YING 樱 YING 蛮 YING 礽
YING 滢 YING 潆 YIP 业 YIP 叶 YIU 姚 YIU 尧
YIU 瑶 YIU 娆 YIU 曜 YIU 耀 YIU 饶 YOUNG 杨
YU 予 YU 如 YU 宇 YU 汝 YU 羽 YU 余
YU 雨 YU 俞 YU 昱 YU 峪 YU 茹 YU 庾
YU 御 YU 愉 YU 渝 YU 榆 YU 瑜 YU 虞
YU 裕 YU 余 YU 儒 YUE 俞 YUEN 元 YUEN 沅
YUEN 阮 YUEN 宛 YUEN 袁 YUEN 婉 YUEN 渊 YUEN 园
YUEN 远 YUEN 润 YUEN 浣 YUEN 琬 YUEN 菀 YUEN 源
YUET 乙 YUET 月 YUET 玥 YUET 悦 YUET 越 YUET 粤
YUET 钺 YUI 裔 YUI 锐 YUI 蕊 YUI 叡 YUK 玉
YUK 旭 YUK 育 YUK 毓 YUK 煜 YUK 淯 YUK 钰
YUNG 用 YUNG 勇 YUNG 容 YUNG 翁 YUNG 雍 YUNG 榕
YUNG 蓉 YUNG 融 YUNG 晹
ZHANG 张

     说法一：可以借鉴台钓钓组，只不过线组和钩子都稍微加大一些号数；第一步，半水双钩挂上蚯蚓加减铅皮或咬铅调至浮漂露1目，第二步，上调浮漂至浮漂露出水面2目；正常情况下钓2目，此时铅坠悬空，双钩到底，很灵敏；不过调1钓2时具体看子线长短.软硬和漂尾粗细；坠子也有可能是轻触底状态的。不过灵敏度依旧很高的。如果风浪大就继续上调浮漂钓3-4目，使铅坠触底，以抗风浪[稍微钝点；如果钓点处有淤泥或水底不平，或者为钓上层翘嘴.白条等鱼也可下拉浮漂使双钩离底钓1目。这样钓底时可以根据具体鱼的吃口轻重，只须改变钓目就可达到灵钝的转换；还可以不必加减铅坠来达到钓底和钓浮的转变。

    说法二：半水将漂子调到7格；将一小块铅皮挂到下钩上，调到4格；将小铅皮平均分成两半，分别加到两条子线上，注意一定要离钩有3-5公分的距离；挂上蚯蚓，此时标尖应有两格半到三格，就可以开钓了。这样子调法，依然是一钩触底，一钩悬空，稍微调钝一点双鱼的机会比用饵料要多得多，原因是，蚯蚓作饵不容易被试探性吃饵的鱼破坏掉，不过具体怎么调法还是根据个人的爱好决定，只是一定要把铅皮加上就行，

    说法三：由于台钓是诱、钓一体，老是要上饵，本人怕麻烦，用蚯蚓较多。但是蚯蚓重量轻，没办法将浮漂拉下水几目。所以蚯蚓用“调平水钓2目”，带子线、不带饵、半水调平水，挂蚯蚓找水深，钓2目。这和“调4钓2”道理一样。

    说法四：有一点需要说明，调漂不一定非要“调4钓2”，它只是一个道理，如果视力不好，完全可以“调6钓4”、“调5钓3”、“调8钓6”等，浮漂的灵顿点可以忽略（因为是休闲钓，钓鱼太复杂反而累）。     以上说得都有道理，关键试试哪个更加适合你所在地的鱼情。太复杂了就失去钓鱼的乐趣了。

昨天所有的荣誉，已变成遥远的回忆。
勤勤苦苦已度过半生，今夜重又走入风雨。
我不能随波浮沉，为了我致爱的亲人。
再苦再难也要坚强，只为那些期待眼神。
心若在梦就在，天地之间还有真爱
看成败人生豪迈，只不过是从头再来
昨天所有的荣誉，已变成遥远的回忆。
勤勤苦苦已度过半生，今夜重又走入风雨。
我不能随波浮沉，为了我致爱的亲人。
再苦再难也要坚强，只为那些期待眼神。
心若在梦就在，天地之间还有真爱
看成败人生豪迈，只不过是从头再来
心若在梦就在，天地之间还有真爱
看成败人生豪迈，只不过是从头再来
心若在梦就在，天地之间还有真爱
看成败人生豪迈，只不过是从头再来
心若在梦就在，天地之间还有真爱
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心若在梦就在，天地之间还有真爱
看成败人生豪迈，只不过是从头再来
心若在梦就在，天地之间还有真爱
看成败人生豪迈，只不过是从头再来

The M.Zuiko is even smaller than the already dwarfish Panasonic 20mm f/1.7 ASPH although this isn’t really all that surprising regarding its less ambitious max. aperture of f/2.8. Olympus is also "cheating" a little bit here because the lens (the inner lens tube to be precise) extends slightly into its working position upon power up. However, the procedure is not really noticeable and as such not objectionable. The build quality of the lens is perfectly fine – it is based on a quite high quality plastic body and a metal mount.

The AF uses a conventional micro motor. However, the AF speed is pretty reasonable and the accuracy is spot on (which is typical for contrast AF lenses). Manual focusing works "by wire" so there’s no direct mechanical coupling. This is sometimes controversially discussed by users but if you ask me it’s a non-issue. Unfortunately there’re no focus distance marks though.

Specifications

equiv. focal length (full format)
34mm

equiv. aperture (depth-of-field)
f/5.6

Optical construction
6 elements in 4 groups inc. 1x aspherical element

Number of aperture blades
5 (circular)

min. focus distance
0.2m (max. magnification ratio 1:9)

Dimensions
22x57mm

Weight
71g

Filter size
37mm (non-rotating)

Hood
-

Other features
-

Distortions

The M.Zuiko lens produces only a slight degree of barrel distortion (~0.8%) which is only rarely noticeable in field conditions. However, this is only a part of the truth. Micro-4/3 images are auto-corrected according to the stored lens profile (lens firmware) – this is done either by the camera directly (JPEG) or by the more popular RAW-converters a la Photoshop. The "untouched RAW" results (thus the principal capability of the lens) are much worse with a barrel distortion as bad as ~4.5% which is extreme (poor) for a prime lens.

Move your mouse cursor across the image to switch between the two variants (corrected/uncorrected RAW file).

Vignetting

Vignetting is not auto-corrected but it’s quite well controlled anyway. At f/2.8 the problem can be noticed in some field conditions but it’s nothing extreme either at ~0.8EV. The vignetting isn’t really field-relevant anymore from f/4 onwards.

<?XML:NAMESPACE PREFIX = [default] http://www.w3.org/2000/svg NS = "http://www.w3.org/2000/svg" />Vignettingat 17mm (corrected)f/2.8f/4f/5.6f/80.0EV0.3EV0.6EV0.9EV1.2EV1.5EVEV (f-stops)photozone.de

MTF (resolution)

The Olympus lens disappoints somewhat regarding its resolution capabilities. There’s nothing wrong whatsoever with the center quality which is generally on a very good level throughout the tested aperture range. However, the border quality is only good (till f/8). The extreme corners are very soft at f/2.8 and they do barely reach good levels around f/5.6.

The M.Zuiko seems to maintain a quite punchy contrast at close focus distances (unlike the Panasonic 20mm f/1.7).

Below is a simplified summary of the formal findings. The chart shows in line widths per picture height (LW/PH) which can be taken as a measure for sharpness. If you want to know more about the MTF50 figures you may check out the corresponding Imatest Explanations.

MTFat 17mmcenterborderextremef/2.8f/4f/5.6f/8f119901,3201,6501,9802,3102,640LW/PHphotozone.de

Chromatic Aberrations (CAs)

Lateral CAs are usually easy to correct during post-processing but for whatever reason this aspect is not auto-corrected. This is insofar surprising because the M.Zuiko has quite a problem here with an average CA pixel width of up to 3px at the borders. Let’s hope that this issue will be corrected via a firmware update soon because this is disturbing indeed.

Lateral CAspx width at 17mmf/2.8f/4f/5.6f/8f110.0px0.4px0.8px1.2px1.6px2.0px2.4px2.8pxaverage pixel width (border)photozone.de

Here’s a sample crop illustrating the problem:

Sample Images

Here’re a few sample images taken with the GF-1 and RAW-converted via Photoshop.

Click on a thumbnail to view the original file (opens in a separate window). Please note that the originals are FULL SIZE samples (=several megabytes) thus requiring a significant amount of bandwidth so please take care of the limited resources here.

Make
Panasonic

Model
DMC-GF1

ISO Speed
200

Focal Length
17.0mm

Aperture:
f/7.1

Exposure
1/400s

Make
Panasonic

Model
DMC-GF1

ISO Speed
200

Focal Length
17.0mm

Aperture:
f/6.3

Exposure
1/500s

Make
Panasonic

Model
DMC-GF1

ISO Speed
200

Focal Length
17.0mm

Aperture:
f/6.3

Exposure
1/1250s

Make
Panasonic

Model
DMC-GF1

ISO Speed
200

Focal Length
17.0mm

Aperture:
f/2.8

Exposure
1/4000s

Verdict

The Olympus M.Zuiko 17mm f/2.8 is a lovely little lens but unfortunately it does disappoint regarding its optical capabilities. You expect a top notch performance from a prime lens but the Zuiko isn’t overly sharp neither at max. aperture nor stopped down – the center quality is perfectly fine but the borders and corners are too soft in general. In principal the lens produces a hefty amount of barrel distortion. However, this problem is auto-corrected by the camera (or by the more popular RAW converters) so this is nothing to worry about from a user perspective. Surprisingly this is not the case with respect to lateral chromatic aberrations (CA) which are fairly extreme with a width of up to 3px at the image borders. The vignetting characteristic is pretty good when stopping down to f/4 and even at max. aperture it’s only visible in critical scenes. A nice aspect of the Zuiko is the quality of the bokeh (the out-of-focus blur) – it’s very smooth and out-of-focus highlights are rendered beautifully. However, all-in-all the lens leaves something to be desired.

感到遗憾的是我在这边已不在算年轻一代了，唉，老了！重新努力重新来过吧！

住宿条件有点差，打算一月之内自己出去租房间。

再加上个人爱好转向微电，现忍痛打包2000元出手,SN可在论坛转户，有意者请电邮或者QQ

=================M8=======================

M8是从samool手中买过来的，未出现过问题，未维修返厂，现在还能使用，详细情况：

颜色：黑色

手机储存：8G

原装电池一块、备用电池一块

数据线，电池专冲一个，座充一个

说明：屏幕一道很小的划痕，金属框稍微有点掉漆

找不到发票了

=================M9=======================

M9是re版，2011年5月在魅族官网购的，从未出现过问题，详细情况：

颜色：黑色

手机储存：8G

原装电池一块、备用电池一块

数据线，电池专冲一个，座充一个

皮套一个

有发票

=================M8图片=====================

==================M9图片=========================

=================我现在用的手机=======================

建筑业公司的人事部做的就是致力于招人,尤其是中铁或者路桥公司，或者说低工资招人,而不是致力于留住人，因为人才市场上有的是价廉物美的新毕业生。当年，你花了一年左右的时间就能轻松胜任所担任的职务，那么你的师弟师妹凭什么就不可以呢？尤其是在工地上,他们往往以每月1千多的工资招募一个大学毕业生，两年后，当他的工资需要增长时,将其换掉,再招一个毕业生,如此往复循环，将人力成本控制到最低。这些企业的核心竞争力就是廉价的劳动力成本。
老话说男怕入错行,入行后想再转行的难度显而易见。当你进入建筑行业,再转入其他行业的可能性极低。你只能在这个行业内转,如果哪天离心力过大,被甩出圈子,那将是一切悲剧的开端。或者你去干甲方或者你去做监理，工地是别想轻易离开了。当项目完工，你难道又开始候鸟迁徙？常年不能和家人团聚，同事领导间的猜忌矛盾重重恶化，昼夜加班打混凝土，得不到好的休息，每次喝酒喝到吐为止，健康让人担忧。
与世隔绝的社会生活
人是社会化的生物，和前程黯淡相比，与世隔绝的工地生活更能使人自卑与绝望。你努力挣扎向上，想脱出这种钢筋混凝土的生活，最终发现是那么的无力，而年华却已老去。
当你走出大学进入工地，你会发现自己的生活世界是那么狭小，你的活动范围和那些天天重复同一个工作的钢筋工、木工并没有什么区别。除了上班和睡觉，你最重要的活动就是去超市购买所需的生活用品。其他的社会生活最多也就是与同事斗地主、诈金花、喝酒，你建立不起自己的社会资源。你孤身一人在外地打拼，身边没有父母亲人，只有一帮同病相怜的同事，当你需要帮助的时候，需要维护自己的权益的时候，身边的人都无能为力。你的生活圈是那么的狭窄，人际交往显得那么苍白。有一天工程结束，你离开了现在的工地去到另外一个工地，那无奈的漂泊注定了总是在重复地画着大小不一但形状相似的圈。
春夏秋冬四季转换，你的工作服也在冬夏间轮转，你和所有的外地人都没有明显区别。在本地人眼中你们都只是打工的而已。如果你很乐观的话，倒是可以把公司的工作服看作是一种福利，冬夏各两套，从周一穿到周日，基本上不需要再多买什么衣服。毕竟你可以自由地穿自己衣服的时间一个月只有那么一两天。工地食堂每天会给员工提供伙食标准为十块钱左右的工作餐。伙食费有些公司要从员工工资里扣除，有些公司则当作一种福利完全免费。但食堂饭菜的难以下咽很多人都深有体会，只能奢望偶尔在饭店里的应酬了。
在这种生活状态下，婚姻成为很多大学生不敢面对的问题。你的生活圈决定了你交际的人大多和你一样，大家同病相怜，没有能力去摘取爱情的果实。工地三十左右的单身柜族比比皆是，不是不想结婚，是找不到结婚的人，是没有女孩愿意嫁给一个常年不回家的男人，是不敢面对没有房子的婚姻，是不敢承担那贫贱夫妻百事哀的未来！或多或少也包含一种无奈！
如果你已成婚，那最让你纠结的就是孩子的入学以及对父母的照顾。你只是暂住在本地，你的孩子没有权力上那些好的公办学校，或者说你没有能力交那么大一笔的赞助费，而民办学校的教学质量又不能让你放心。毕竟，读书是你能想到的唯一能改变自己孩子未来的救命稻草。你只好无奈地将你年幼的儿女送回老家，回到爷爷奶奶身边成为留守儿童。每周的电话是你最开心的时刻，在外的苦累在孩子的笑声中都会消融。你在心里默默企求上苍，让自己的父母和孩子平平安安，无病无灾。任何一点风吹雨打就可能让你刚刚起步的家陷入泥沼。
你每年只能回家一到两次看一下逐渐老去的父母和日渐长大的孩子。因为没有假期，因为路途太远往返不便，因为所有的因为。为了生存，你离开生活了二十年的家乡，但在他乡却无力构建一个属于自己的家，如同水中浮萍，没有根，心也不能降落。

明天在哪里?
来到城市的大学生对未来最大的期望是能走出父辈贫苦生活的轮回，让自己进入更高一个阶层，为下一辈创造一个更好的起点。但当你已年入不惑，自身可以贩卖的价值已所剩无几，而城市却不再需要你的时候，你难过落魄地回到老家，让你的儿女从你二三十年前的起点重新出发，再画着一个和你一样的圆？作为大学生的你无力改变自己的命运，难道你能保证你的下一代能顺利地考上大学并改变命运……？
城市很大，外面的世界也很精彩，在这个只许进很难出的围城里，作为打工的大学生们你是否有了足够的储备以避免属于你的精彩落幕呢？！
如果你现在感觉很触动，很现实，不放好好的静下心来好好的想想自己的未来在哪里，自己是愿意拿着两三千，三四千的工资安稳的想这样生活着，还是有自己的理想，社会是残酷的，师哥师姐们用他们的亲身体会告诉了我们，再大的理想会在我们打工安稳的工地生活中给磨灭的！
此时的你不防想想：
1、我的理想是什么？
2、我下一个目标在哪里？（当你把第一个想通的时候，这个就是你眼前摆着的问题，是你拟定计划的开始。）
3、我有能力做什么？（这是一个最关键的问题，但也是一个次要的问题，因为能力是培养的，当你的理想和目标都明确是，只要你坚持不懈的向着自己的理想和目标走去，能力自然就要得到提高！但现在你一定要认清自己的能力，这样才能为自己定好目标。）

这个法，据说有争议，对不对先别说，权当了解这么个事儿
阳光十六阴天八
多云十一日幕四
乌云压顶五点六
雪天落雨同日幕
阳光灿烂直射阳光下
ISO, T（快门）, F（光圈）
100, 1/100, 16
100, 1/200, 11
100, 1/400, 8
100, 1/800, 5.6
100, 1/1600, 4
多云天气户外阳光下
ISO, T（快门）, F（光圈）
100, 1/100, 11
100, 1/200, 8
100, 1/400, 5.6
100, 1/800, 4
100, 1/1600, 2.8
阴天户外天光下
ISO, T（快门）, F（光圈）
100, 1/100, 8
100, 1/200, 5.6
100, 1/400, 4
100, 1/800, 2.8
100, 1/1600, 2
下雨时或下雨前户外
ISO, T（快门）, F（光圈）
100, 1/100, 5.6
100, 1/200, 4
100, 1/400, 2.8
100, 1/800, 2
100, 1/1600, 1.4
快门表：1/100、1/200、1/400、1/800、1/1600、1/3200、1/6400（按一档变化，曝光减一半）
光圈表：1、1.4、2、2.8、4、5.6、8、11、16、22（按一档变化，曝光减一半）
盘算方式就是：当ISO不变时，快门减少一档（即快门速度乘1/2），则光圈增添一档
该法则要依据空气污染和时光做调整，以艳阳16为例，在现在的冬天只能在上午九点半到下午三点半之间使用，而上午八点半到九点半要用8――11的样子，自行试验了。
1/15――1/30是翻拍电视的安全快门.
艳阳十六阴天八，多云十一日暮四，阴云压顶五点六，雨天落雪同日暮，室内球场二秒足，客厅戏台快门八。
1、阳光16法则。即在拍摄处于明媚均匀的阳光下的主体时，快门定为感光度倒数，光圈为F16为宜。以此为基准，可以估算出，在海滩用F22光圈，有云的晴天用F11等。
2、月光11，8，和5.6法则。摄影月亮的曝光组合有多种。但最为人乐于使用的是11、8和5.6组合。当快门速度为感光度倒数时，满月用F11光圈，半月和3／4月分离用F8和F 5.6.
3、相机抖动法则。安全的快门速度是焦距的倒数。如使用50毫米的镜头时，如果手持拍摄，速度至少要在1／60以上为宜（当然，防抖头不算）。如果低于此速度，请使用闪光灯，脚架，或为相机找其ta支撑物。
4、18％灰测光。用18％中灰板测光会带来最好的后果。如果没有灰板，可以将手掌摊开面向阳光，对手掌测光读数，然后加一档曝光拍摄。（不同的肤色对成果的差异几乎连一档都达不到。）
5、景深法则。对焦点取在整个景深的前三分之一地位可以得到最大的景深。因为焦点后的景深是焦点前的二倍。
6、数码冲印尺寸法则。数码照片最佳的扩印尺寸应当不超过长与宽的像素数之和除以200。如果须要影展素质的照片，请除以250。
7、曝光法则。经典的建议是：保证高光区曝光正确，低光区随ta去。这一建议实用于反转和数码相机。而对负片，特殊是彩色负片，最好增曝一档。
8、快速闪光输出法则。在使用没有主动输出节制的闪光灯时，将闪光灯的感光度设为胶卷的二倍，对主体测光，机身选光圈整档，闪光灯设同样光圈。这种设置下，照片的暗影区会比主体的亮度低一档。
9、闪光距离法则。距离乘2，感光度乘4。比如,qq聊天室，ni的闪光灯在感光度100时的有效距离为20英尺。如果ni须要闪光距离到达40英尺，则需要使用感光度400的胶卷。
10、像素翻番法则。要使数码相机辨别率增倍，像素数要翻两番。
11、动态捕捉法则：这是一个角度与速度的经验公式。如果物体沿镜头的轴线活动ni能够用(1/125)的快门捕抓下来，那么它垂直于镜头轴线的运动（从取景框的一边到另外一边的活动）能用比(1/125)高2档的快门(1/500)捕抓下来，如果物体沿镜头轴线成45度活动的话，只须要进步一档快门(1/250)就能捕抓下来
12、日落测光法则。拍摄落日时，要对落日上部测光，但取景器中不要取到太阳。如果想让照片上的日落看上去比实际晚一小时，可在曝光补偿中减1。
“阳光16法则”，不是指景致摄影中光圈用法的法则，仅仅是一个便于记忆，到达摄影请求曝光基础正确的一个法则而已。然后用倒易律进行快门和光圈的组合以到达摄影者的构思请求。
在众多的优良摄影作品中，很少有用F22的光圈的作品(没有人说不可以用)，用F16的光圈都很少。另外在风光摄影中，大多数人(不是全体)都不用135这样的小型相机，至少应当是120这样的中幅相机。
对中幅相机而言，尺度镜头都是80~110毫米，因此有一些特色也和小型相机不一样。如同样是F11的光圈，绝对孔径是大不一样的。光的衍射现象只对绝对孔径而言的。
数码相机的手动功能有没有用，是看其能不能照出与主动功能不一样的后果，如果都差不多，显然是没有用，如果差异很大，那就非常有用。ni用不用它的手动功效与手动功效有没有用是完整不同的概念。
上面说到最佳光圈是F8，其实很多镜头的最佳光圈是5.6左右。同时，对于不同的摄影，用的光圈也不雷同，景致摄影一般使用F11的光圈或者更小，所以在摄影中有“阳光16法则”，也就是在阳光充分的处所，使用F16的光圈，快门速度为ISO值的导数。
阳光16法是室外暴光的估计方式，由于wo过去长期使用无测光功效的全手动机，就的用估量暴光参数，现在将wo的估量办法介绍给大家，大家可以试一下（这个全凭经验，多试试就控制了）：
1.阳光灿烂(被摄体有显明的影子)――F16+快门（胶卷ISO倒数）
2.薄云(被摄体有淡淡的影子)――F11+快门（胶卷ISO倒数）
3.厚云(被摄体几乎没有影子)――F8+快门（胶卷ISO倒数）
4.阴天――F5.6+快门（胶卷ISO倒数）
注意一下几点:
1.以上估量值实用于春秋两季的日出后两小时和日落前两小时;在夏季要缩小一档光圈,冬季开大一档光圈.
2.阳光下,被摄体正面受光时实用,侧面受光时加一档光圈;背面受光时加2-3档光圈.
3.阳光下的开阔暗影处可参照阴天的暴光量

商（约公元前１６世纪）至南朝宋（公元４２０~479），县境相继为巴国、

巴郡和巴西郡垫江县（今合川地）。
南朝齐（公元479~502），析垫江县以北地，始置汉初县，属益东宕渠獠郡。

县治在今武胜县烈面镇汉初村。据 读史方舆记要："相传汉初齿曾筑城于此"，

县名由此而来。
南朝梁大同（公元534~545），汉初县属楚新兴郡。
北朝西魏帝三年（公元件５５６年），改楚州新兴郡为合州青居郡（郡治汉
初县），又分汉初县地置青居县，属合州。北周因之。
隋开皇三年（公元５８３年），行州、县两级制。并青居县入汉初县，汉初
县属涪州（原合州）。大业三年（公元６０７年），又改行郡、县制，改涪州为
涪陵郡，汉初属涪郡。
唐武德元年（公元６１８），改涪陵郡为合州。天宝元年（公元７４２年）
改合州为巴川郡。乾元元年（公元７５８年），巴川郡复为合州。领汉初县。五
代十国，北宋、南宋因之。
元至元四年（１２６７年）置武胜军（军与县同级），取"以武力胜南宋"之
意，军治今武胜旧县乡，后升定远州，元至元二十年（公元１２８３年）省汉初
县（见<<元史.地理志>>），至元二十四年（公元１２８７年）降定远州为县，
意不"永远安定"（见<<蜀中名胜记>>），属四川省重庆路合州。
明嘉靖三十年（公元１５５1年），知县胡濂，以旧治（今旧县乡）山势危险，
逼近江岸，迁今中心镇。
明末清初，四川战乱频繁，州县荒芜，人口锐减。清康熙八年（公元气１６
６９），省定远入合州。雍正六年（公元1728年）复置，属四川省川东道重庆府。
民国3年5月，因定远与安微、陕西、云南等省属县同名，乃据元代曾置武胜
军，县治东北又有武胜山，遂更名武胜县。属四川省东川道。
民国24–38年，属四川第十一行政督察区。
1949年12月13日，武胜县和平解放。1950年属川北行署区南充专区。
1952年9月1日，撤川北行署区，属四川省南充专区（1968年6月改称南充
地区）。
1953年6月23日，县治由中心镇迁沿口镇至今。

    1993年7月以后，隶广安市。

===========黄金分割线=我用wps模板写的辞职报告===========

尊敬的公司领导：

我很遗憾自己在这个时候向公司提出辞职。

自2004年10月来到公司，在公司工作了将近7年，在这7年里得到了公司各位领导和同事的无私帮助，我非常感谢公司领导和同事，公司平等的人际关系和开明的工作作风，一度让我有着找到了依靠的感觉，我能开心地工作，开心地学习，愉快地度过了自己人生的青春生活，虽然期间也有泪水和委屈，但更多的是收获，再次感谢公司。

但是最近由于家人健康的特殊原因，对我触动很大，生活中除了工作，也许应该还有一些其他的、不可忽略的东西，如果忽略，也许会给我造成一生的后悔和自责，我也很清楚这时候向公司辞职会给公司造成一点点小小的麻烦，公司正值新项目的启动，财务前期准备工作还没有完全展开,但公司财务部人才济济，应该有人可以马上顶替，所以我郑重向公司提出辞职。

我考虑在此辞呈递交之后的1周内离开公司，这样公司领导将有时间去寻找适合人选来填补因我离职而造成的空缺，同时我也能够协助新人进行工作交接，使他尽快了解天津项目财务工作，我一定会把好自己最后一班岗，做好工作的交接工作。

离开公司，离开这些曾经同甘共苦7年的同事，是很舍不得，舍不得领导们的尊尊教诲，舍不得同事之间的那片真诚和友善。

在过去的7年时间里，公司已经发生了巨大可喜的变化，我很遗憾不能为公司辉煌的明天贡献自己的力量。我只有衷心祝愿公司的业绩一路飙升!公司领导及各位同事工作顺利!

此致

敬礼!

辞职人：油菜

2011年7月30日

一、执行时间

总局[2011]46号公告明确工资薪金所得与个体工商户生产经营、承包承租经营所得均从2011年9月1日起执行。

二、新税法主要变化

（一）工资薪金所得扣除标准提高：新法减除费用标准由2000元/月提高到3500元/月，将使纳税人数量大幅度减少，同时由于各档税率下的减除费用都明显增加，减轻了纳税人税负。

（二）税率结构修改：工薪所得税率由9级调整为7级取消了15%税率，改为适用10％税率为主，取消了40%税率，改为适用45％税率；将最低的一档税率由5%降为3%；调整了个体工商户生产经营所得和承包承租经营所得税率级距，其中最低档5％税率由原来全年应纳税所得额5000元以下提高到15000元以下，最高档35％税率由原来5万元以上提高到10万元以上。税率结构调整使高收入者的税负有所提高，而中低收入者税负将明显减轻。

（三）修改纳税期限。新法将个人所得税纳税期限由7天改为15天，与营业税、企业所得税等保持一致，切实减轻纳税人负担，体现“便民”原则。

三、计算方法

（一）工资薪金所得

按46号公告规定，工资薪金所得是指实际发放工资薪金时间在9月1日以后（即纳税义务发生时间）均可按新费用标准扣除计算缴纳个人所得税，即不论所属期是9月以前的哪个月，与按会计制度核算的职工工薪资金原则不一致，后者体现的是权责发生制，前者与收付实现制原则一致。

（二）个体工商户生产经营所得（承包承租经营所得）

个体工商户、个人独资企业和合伙企业的投资者（合伙人）自2011年9月1日前的生产经营所得，适用旧费用扣除标准和税率表，9月1日（含）以后的生产经营所得，适用税法修改后的减除费用标准和税率表。其计算方法是：

前8个月应纳税额=（全年应纳税所得额×税法修改前的对应税率-速算扣除数）×8/12

后4个月应纳税额=（全年应纳税所得额×税法修改后的对应税率-速算扣除数）×4/12

全年应纳税额=前8个月应纳税额+后4个月应纳税额

举例说明如下：

A个人独资企业实行查账征收方式，按季申报缴纳个人所得税，2011年1-8月会计利润为40000元，9-12月每月会计利润为6000元，全年会计利润为64000元，假设汇缴申报时调整15000元，其中归属于1-8月为10000元，9-12月为5000元，则企业预缴申报、汇缴申报税额计算过程如下：

10月份三季度预缴申报时应纳税款：[（40000-2000×8）/8×12×30%-4250]/12×8+[（6000-3500）×12×10%-750]/12＝4366.67+187.5＝4554.17元

2012年1月预缴申报时应纳税款：

1-8月应纳税款＝[（40000-2000×8）/8×12×30%-4250]/12×8＝4366.67元

9-12月应纳税款＝[（6000-3500）×12×10%-750]/12×4＝750元

2012年1月份应纳税款＝4366.67+750-4554.17（已缴）＝562.5元

2012年汇缴申报时应纳税款：

1-8月应纳税款＝[（40000+10000-2000×8）/8×12×35%-6750]/12×8＝7400元

9-12月应纳税款＝[（6000×4+5000-3500×4）/4×12×20%-3750]/12×4＝1750元

2012年汇缴应补缴税款：7400+1750-5116.67（已缴）＝4033.33元

从上述案例不难看出，对2010年汇缴调整数据需区分1-8月与9-12月调整金额，因为两个阶段的费用标准与适用税率均不一致。

四、税收筹划

由于2011年9月1日作为新《个人所得税法》及其实施条例实施的初始年度，也为纳税人税收筹划留下了一定空间。

（一）工资薪金所得

由于个人所得税工资薪金所得以支付所得时间为纳税义务发生时间，因此如果纳税人将9月份以前月份工资薪金、季度奖金延至9月份以后发放，则可享受费用标准3500元及较低新税率的优惠。

（二）个体工商户生产经营所得（承包承租经营）所得

对于个体工商户、个人独资企业和合伙企业的投资者（合伙人）2011年9月1日（含）以后的生产经营所得，适用税法修改后的减除费用标准和税率表，则纳税人可将生产经营所得延至2011年9月1日以后，可能采取的做法是1-8月加大成本、费用摊销支出，尽可能减少确认收入（如延迟发货、分期发出商品等）以达到减少1-8月生产经营所得增加9-12月生产经营所得的目的，主管税务机关应加强对此阶段企业财务核算的审核，对于纳税人合理的税收筹划应予以鼓励支持，对于不符合会计制度与税收规定的应按规定追缴税款和滞纳金，涉及偷税的依法严肃查处。

中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的管线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。

不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在广州珠江边的某楼盘前面，也树了这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就有用头撞墙的冲动啊。

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。

11、施工许可证

我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAMEOVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。

12、插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控

恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。

基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：

1、减少土地供给，紧缩地根

这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉

2、打压购买需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。

3、强制性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。

我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。

接下来，继续讲流程吧。啦啦啦

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉

14、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

唉，又出来一个“做通”工作。

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。

物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。

17、结束语

首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。

这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。

我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？

愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。

无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。

我无意于评价现在这个系统是不是合理，我已经离开了思考这个问题的岗位，就让其他的管理者来思考吧。我只是想说：生存啊，它从来都不是一件容易的事。阿门。

（重庆、北京、上海、大连+辽宁、贵州、太原+山西、长沙+湖南）

重庆

国税：登录重庆市国家税务局网站，可查询发票流向。参见http://218.70.65.68:7008/fwpt/fpcx.jsp，如有疑问，可拨打67676701进一步咨询发票问题。

地税：登录重庆市地税局网站的发票真伪查询系统。http://www.cq-l-tax.gov.cn/booti/12366/input.jsp

北京

国税：http://www.bjtax.gov.cn/ptfp/fpindex.jsp

地税：http://211.157.219.11/fpcx.jsp

上海

不分国税和地税，统一查询地址

http://www.csj.sh.gov.cn/wsbs/ptfp/login.jsp

大连

国税：http://218.25.174.170/wsfw/index/index.jsp

点击网页左下：办税查询》发票流向查询》进入查询区

地税：http://wsbs.dsj.dl.gov.cn/webroot/wsbs/Fpcx_QueryCsqkAction.do?method=load

补充：辽宁省地税http://218.25.48.199/jsp/fpzwcx/FPZWCX.jsp

贵州省（暂无）

太原市

国税：http://www.tytax.gov.cn/out/index.html

地税：http://218.26.5.234:82/

补充：山西省

国税：http://202.99.207.241:7001/nsfw/tindex.do

地税：http://202.97.135.173/Sehup/invseek/index.html

长沙市

国税：http://www.hntax.gov.cn/zwjb/（网页打开后显示错误！）

地税：http://www.cstax.gov.cn/template.go?_template=238

补充：湖南省

国税：http://www.hntax.gov.cn/zwjb_idx.jsp

地税（暂无）

白骨精给孙悟空的回信
孙先生：      
    来信收到。谢谢你还记得我，但我不能嫁给你。很抱歉。      
    我不是一个记仇的人，反而在过去还有一些英雄情结。当年你把我打回原形，我就在想，等你从西天取经回来，我就去找你，然后嫁给你，给你生儿育女，在水帘洞给你洗衣，在花果上给你翻土。其实当年你师父，还有猪八戒沙和尚都看出我是一个妖精，只是师父装糊涂睁一只眼闭一只眼，八戒看上我的美色另有打算，沙僧胆子小多一事不如少一事。只有你还有些脾气，也有些正义感，在众目睽睽下追着打我。那个时候的我，确实该挨打。少不更事，成天做梦，伤害了一些人。是你把我打醒了，给了我教训，我得谢谢你。      
但是，后来的事情发生了一些变化，我的想法也有了一些改变。你们取经回来，你师父被认为领导有方，决策果断，被提拔到更高一级的领导岗位。八戒本来有沾花惹草的毛病，但这年月说是作风问题不算问题，也被安排分管妇女工作。沙僧被认为没有功劳也有苦劳，后勤保障很给力，被提拔为运管处长。唯独你，说是性格毛躁，做事不经过大脑，又没有组织纪律性，目空无人，被安排为自谋职业。那以后，我就在想，崇尚英雄没有用处，人还是要实际一点，生活处处都是转角，不要走错了方向。      
    我现在过得很好。我有自己的别墅，也有自己的车，还有自己的孩子。你也许不知道，你自谋职业回到花果山的那阵，我在天上人间坐台。后来遇见你师父。你师父现在已不是成天叫喊“徒儿救我”那样的书呆子了。因为有念经的功底，所以歌唱得特别好，经常来我们这里消费，出手阔绰。而且现在出门前呼后拥，很有些权势。你师父现在还很有幽默感，他说我皮肤白，又有骨感美，所以才叫白骨精，说的我心里美滋滋的。                                                                                  因为有过几面之缘，你师父每次来都是找我陪他。他给我说他回来后就和女儿国的那位结婚了。他还说他们感情不和，那个女人现在变成了母老虎，天天唠叨，查电话查QQ聊天记录。更重要的是，自从生了孩子以后，那女人突然发体，胖得不成样子，相当得罪观众。你师父还说，他当年就看上我了，只是苦于组织上正在考察自己，不敢冒昧。回来后本来是要来找我的，但那女人的父亲和他的上司是世交，不敢得罪。总之，你师父要我跟他，除了名分，什么都可以给我。后来，我就搬到了你师父给我的别墅里。你师父还将当年的白马换成宝马，也送给了我。我虽然知道你师父外面还有女人，包括蜘蛛精，被他改了档案，改了年龄，安排在另一个单位搞接待，其中不乏蛛丝马迹，但是我也没有办法。去年我为他生了个儿子，不敢姓唐，后来跟我姓，叫白糖。      
孙先生，你不要生气，也不要鄙视我。跟了你，我虽然有名分，但是没钱。你也许不知道，我是穷怕了，现在的房子我们是买不起，总不能一辈子住在山洞里啊。现在的桃子也值不了几个钱，一季下来还不如我在天上人间一个晚上赚的钱多，以后怎么生活啊，还要养孩子，还要供孩子上学，想想都觉得太难。现在的人，只要你有钱，都会另眼相看，不问出处，也不管那钱干不干净。你说你办武术学校，我看还是算了，你就会点棍术，但你耍不过周杰伦的，人家的双节棍，那才赚钱。我只能说，你多保重吧。你要多保重身体，吃桃子要削皮，现在的桃子都有农药，是洗不干净的。据说牛魔王死了，你去看看铁扇公主，她正在守寡，也许还有希望。      
    再见，孙先生！

错误答案A：’爱。’

错误答案B：’这还用问吗？’
错误答案C：’你烦不烦啊？
标准答案：目光怜爱的望着对方三秒，然后神情的点一下头，同时发出’嗯’的声
音，然后一把把她揽在怀里……
解析：答案A会让她觉得你太不严肃了，纯粹胡弄她；答案B会让她觉得你对她的爱不够坚定，而且她一定会喋喋不休的问到底，让你给她明确的答案，够你烦的；答案C过 后一定是一顿大架或冷战。其实女人对男人是不是爱她这件事儿心里特有数，她这么问纯粹就是撒娇调情，你抱抱她亲亲她比回答什么都让她高兴。
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问题二：你看我这件衣服好看吗？
错误答案A：’挺好看的。’
错误答案B：’还行。’
错误答案C：’真好看，我老婆穿什么都好看。’
标准答案：来来来，转一圈让我看看……’待她害羞的转完一圈后，把她拉过来，拉 着她的手微笑的看着他说：’真挺好看的。
解析：答案A会让她觉得你应付她；答案B会让她觉得没自信，在她心里她穿什么你都 应该觉得好；可是如果真说好看，像答案C一样她又会觉得你花言巧语不真诚。所以啊，你要表示出对她提的这个问题的认真程度，必须要仔细的看看再说。

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问题三：在她把她的闺蜜介绍给你认识之后，回到家她问：’你觉得我这朋友怎么样
啊？’
错误答案A：’挺漂亮的。’
错误答案B：’不怎么样，比你差远了。’
错误答案C：’我都没怎么注意她。’

标准答案：我觉得她对你挺真诚的，应该好好珍惜这样的朋友。
解析：答案A纯粹是没事儿找抽型的，女人是绝不能允许你在她面前说别的女人好的（当然，母亲除外。）；答案B听着就太假了；答案C你一定觉得回答得挺高明的吧，她压根儿就不会信，而且她会展开想像分析你为什么不愿意对她的朋友进行评价。所以，要避开问题，转个弯儿回答，让她觉得你一切都是为她着想，她会有被呵护照顾的感觉。
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问题四：你觉得我胖了吗？
错误答案A：’没胖。’
错误答案B：’好像是胖了。’

错误答案C：’呦，是不是最近太累啊，怎么都瘦成这样了？’
标准答案：过来让我抱抱，等抱过之后你再说：我就喜欢你这样的，有点肉。
解析：答案A回答得太干脆了吧，她听着不过瘾。答案B纯属找骂，女孩子怎么能喜欢听别人说她胖呢？即使你再三强调你喜欢胖的，她还会不高兴；答案C听着都那么虚伪，现在的女人哪那么好蒙啊。其实，在女人的心里，她还是希望男人不在乎她的胖瘦，虽然嘴上说为了你减肥，其实是为了自己更漂亮，能穿更多好看的衣服。所以你用肢体语言表示出你喜欢她有点儿肉就可以了。
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问题五：我和你前女友比起来，你更喜欢哪一个？
错误答案A：’废话，当然是你了，要不然干吗跟你在一起。’

错误答案B：’嗯，怎么说呢，如果让我说实话，各有千秋吧。’
错误答案C：’她比你差远了。’
标准答案：狠狠的咬她一口或亲她一下或捏她的小脸蛋，等到她撒娇的嗷嗷叫的时候
你就说：’下次再问这种无聊的问题，还得这么惩罚你。’
解析：答案A也太生硬直接了吧，她接下来就会问：’那你以后碰见比我好的是不是也得把我踹了啊？’答案B您就等着分手吧，忒实在了也。答案C听上去还不错，但你这不是抽自己嘴巴嘛，你说自己前女友不好会让女人很得意而降低了你自己的身价。其实在女人心里，她特别希望你的前女友是个特别优秀的女人，而偏偏是你不愿意跟她好了，这样女人心里会有成就感的。可是你又不能直接说前女友有多好，所以就用她喜欢的方式来回避问题吧（至于她是喜欢你捏她的脸蛋儿还是咬她一口我们就不知道了）。
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问题六：如果我和你妈妈同时掉进水里，你会救哪一个？
错误答案A：’你有聊无聊啊？’
错误答案B：’一块儿救。’
错误答案C：’宝贝儿，别难为我，再说这种情况也不会发生的。’
标准答案：哦，我没告诉你吧，我妈是游泳健将。
解析：虽说问这个问题确实很无聊但你也不能像答案A那样，这会引来喋喋不休的争吵；答案B她一定会不甘心的追问下去，你不想清静清静吗？答案C听上去还不错，但还是很牵强。不如就幽默一回，别让她一天到晚的老杞人忧天没事儿找事儿了。

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问题七：如果我老了难看了你还会爱我吗？
错误答案A：’不可能，你老了也好看。’
错误答案B：’女人不同的年龄段有不同年龄段的魅力……’
错误答案C：’没事儿，你老了我也好不到哪儿去，咱俩谁也别嫌弃谁。’
标准答案：我巴不得你难看点儿老点儿呢，这样放在家里多放心啊。

解析：答案A她听着也高兴，但心里知道这是绝对不可能的；答案B就赶紧打住吧，唐僧来了；答案C不就说她老了肯定不好看了嘛，她怎么能接受呢？所以啊，最聪明的答案就是既让她打消顾虑又让她知道你特别在意她特别怕失去她。